2022年末南京个贷率高居103%。
各地“因城施策”支持购房需求的动作还在持续，近期热门城市的公积金新政尤为吸睛。
2月27日，南京住房公积金管理中心发布《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》（下称《公积金细则》），明确符合条件的职工可用公积金账户余额支付购房首付。
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从降低公积金贷款利率、提高贷款额度、支持“商转公”，到放开公积金用于首付。去年以来，各地在优化“四限”、调整住房商业贷款政策的同时，在公积金方面的举措逐渐打开。据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策，除南京以外，此前已有福州、中山等超20省市允许住房公积金支付首付款。
对此，中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，这一方面有利于减轻购房者前期资金周转压力，另一方面可为购房者提供额外资金，减轻当前备受关注的房贷压力，进一步释放住房需求。但在关注政策利好楼市的同时，业内普遍关注的是相关政策是否“对症”，尤其南京等个贷率较高城市还要考虑公积金流动性压力。
南京公积金可用于购房首付
2月2日，南京市政府在《南京市推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中提到，在促进合理住房需求释放方面，支持提取住房公积金支付购房首付款，减轻居民首付资金周转压力。
具体看《公积金细则》，文件明确，在该市缴存住房公积金的职工及其配偶（下称“购房职工”）购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金；购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的，可以与卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。
这也意味着，南京市内符合条件的购房职工可在购买新房和二手房时，通过提取公积金减轻成本压力，新规自印发之日起施行，有效期至2023年12月31日。以此计算，市民可享受新规的周期在10个月左右。
“（新政）有利于减轻购房者前期资金周转压力，有助于住房需求的释放。另一方面，对于意愿减少贷款支出的购房者来说，提取公积金亦为购房者提供额外资金，增加了可支付的首付比例。”陈文静指出。
在此次公积金新政前，南京“因城施策”频率一直较高，包括放开部分地区限购、提供人才购房补贴、降低二套房购房门槛等，加上个人住房商业贷款政策也有所调整，助推楼市明显回暖。
据中指研究院数据，1月南京二手房成交量回升至6700套左右，环同比均有所增长；进入2月，南京新房楼市热度也有明显上涨，截至2月28日成交面积60.58万平方米，环比上涨52.90%，同比下跌7.75%；成交均价29492元/平方米，环比下跌12.49%，同比下跌24.39%。
此前统计局数据显示，1月南京新房销售价格同比上涨，环比由下滑转为与上月持平；二手房价格虽然同比继续下行，但环比已有扭转之势。不止南京，在多方位政策支持下，全国楼市已有整体回温迹象。多个第三方平台数据均显示，2月楼市成交量环比大幅上涨，同比降幅缩小。以二手房为例，据诸葛找房数据研究中心统计，2月以来重点10城二手房成交量强势回升54%，杭州、青岛、成都等热门城市领跑。
公积金新政效果如何
南京并非首个支持提取公积金用于首付的城市。早在2022年，就有福州、厦门、珠海、海南等城市出台类似新政。据中指研究院统计，去年以来全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策，其中超20省市允许住房公积金支付首付款。
在支持提取公积金付首付之外，各地主要调控方向包括提高公积金贷款额度、下调公积金贷款首付比例、据公积金贷款记录放宽住房套数认定标准、支持异地公积金贷款、延长公积金最长贷款年限、放开“商转共”或投放公积金贴息贷款、“一人购房全家帮”等。
对于公积金新政频率提升，克而瑞研究中心研究中心副总经理杨科伟去年就指出，除了公积金贷款政策调整灵活性更强，更重要的是，不少城市“四限”政策工具箱已逐渐掏空，需求端调控基本只剩公积金和购房补贴两个选项，而后者既会增加财政压力，实际刺激作用又很有限。
如今来看，个人住房商业贷款政策的调整空间经历多次放大后也在逐渐缩小，尤其在首套房利率下调存在一定门槛的背景下，从住房公积金入手释放购房需求仍是重要方向，政策举措也随着各地跟进持续多样化。陈文静认为，短期来看，各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况“因城施策”，支持公积金支付首付款的城市或继续扩围。
不过相比覆盖范围更广的商业贷款，公积金新政的效果也因城而异。比如，早在去年年中，克而瑞研究中心就调研发现，各个城市公积金新政均已落地，但南宁、金华等多数城市政策收效甚微，仅昆明新政实施后公积金贷款客户比重有所提升。
“从公积金新政实施效果来看，政策对购房需求的实际撬动作用非常有限，多数典型城市反映，只有少数客户可能因为公积金政策的放宽，而增加购房意愿，或转向选择公积金贷款。”当时总结效果低于预期的原因，杨科伟指出，主要因为受益面窄、“药不对症”等。
执行空间有多大
尽管支持公积金用于支付首付已有多城在执行，但另一个值得考虑的问题是，各地个贷率能否持续支撑新政？
去年年中杨科伟就预测，济南、南昌、昆明等城市公积金流动性充裕，政策仍有明显放松空间，但南京、大连等流动性已经吃紧，公积金政策再松绑空间较为有限。
今年1月召开的南京住房公积金管理中心召开2022年度年终总结大会上提到，该市全年缴存职工提取住房公积金390.93亿元，住房公积金个贷率依然保持在103%。具体来看，南京去年共归集住房公积金535.82亿元，完成年度目标任务的107%；发放住房公积金贷款283.84亿元，完成年度目标任务的105%。
所谓住房公积金个贷率，即个人住房公积金贷款余额与公积金缴存余额之比。陈文静指出，南京个贷率超过100%，说明公积金资金缺口较为突出，公积金提取作为首付会进一步降低公积金的缴存余额，资金流动性压力可能会增大。
不过近期海南重提公积金贷款资产证券化，或给部分公积金流动性压力较大城市提供参考。根据2021年全国公积金年报数据，截至2021年末，海南公积金个贷率达91.14%，同样处在较高水平。陈文静指出，资产证券化可一定程度提高公积金使用效率，扩大公积金资金来源，缓解公积金贷款资金缺口问题，如若实际落地，也可为其他地区提供参考借鉴。
对于其他个贷率相对宽松的城市，杨科伟建议，也可以进一步根据自身情况“因城施策”。比如，对于个贷率低于80%或位于80%～90%的流动性适中城市，可以选择提高公积金贷款额度、下调首付比例、实行“认贷不认房”、允许异地贷款、放开“商转公”；对于流动性偏紧城市，可以放宽首次使用公积金贷款或首套房的贷款政策，对二套以上暂不做调整，或定向支持青年人才、多孩家庭等群体公积金购房。
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